Pronunciamiento de
PLATAFORMA 2012:
POR LA RECUPERACIÓN DE UNA CIUDAD PARA TODOS
Vivienda,
especulación inmobiliaria y desigualdad
en la
ciudad de Buenos Aires
Agosto de 2012
Suele
considerarse que un “boom inmobiliario” es un proceso benéfico
en sí mismo, que favorece al conjunto de la sociedad generando
empleo, riqueza y oferta de viviendas. Detrás de este supuesto del
que se sirven diferentes gobiernos municipales y provinciales así
como el gobierno nacional, están en juego poderosos intereses y se
ocultan grandes falencias que están haciendo colapsar las ciudades.
La
construcción puede ser un factor determinante para generar puestos
de trabajo, pero no puede justificar la destrucción de una ciudad
como espacio habitable, ni soslayar el vertiginoso aumento de la
brecha social o la privatización de espacios públicos. La
progresiva demolición de la sustancia urbana, la indiscriminada
construcción de torres obedecen exclusivamente a una lógica
especulativa, cuya contracara es la dificultad de acceso a la
vivienda por parte de los sectores populares y clases medias, así
como del hacinamiento en villas, barrios, hoteles e inquilinatos de
los carenciados.
Ante
esta situación Plataforma 2012 considera que existe una relación
directa entre la especulación inmobiliaria y la conflictividad
creciente generada por la falta de viviendas dignas para los sectores
de menores recursos.
La
ciudad de Buenos Aires es, en este sentido, una ilustración
paradigmática de esta realidad. En razón de ello, pero con
pleno conocimiento de que la especulación inmobiliaria, el déficit
habitacional y el desplazamiento de los sectores más pobres a áreas
marginadas están entre los grandes problemas del país, este
documento está
referido específicamente a la ciudad de Buenos
Aires.
La
tendencia a especular con la tierra urbana ha tenido un fuerte
impulso con la globalización financiera y la financiación de la
economía en general. Sin embargo, en la última década, en la
ciudad de Buenos Aires, se ha desencadenado un vertiginoso proceso de
especulación inmobiliaria que mercantilizó hasta el paroxismo las
condiciones de acceso a la vivienda, cuestionando además la
tradición de los espacios urbanos porteños ligados al modelo de una
ciudad abierta. Cada vez más, la vivienda ha dejado de ser un bien
de uso para transformarse exclusivamente en un bien de cambio, una
mercancía sólo accesible a unos pocos económicamente privilegiados
e incluso, en muchos otros casos, en un activo financiero.
Dicho
modelo especulativo, que implica socializar costos y privatizar
beneficios, ha generado el aumento exponencial de la población en
villas, convertidas hoy en el blanco de las “políticas de
seguridad” del ejecutivo nacional y municipal. La prueba más
contundente de la falta de vivienda para los sectores populares fue
el conflicto desencadenado por la ocupación del predio del Parque
Indoamericano, a fines de 2010, que culminó con tres asesinatos, sin
que hasta el día de hoy se haya avanzado en soluciones concretas ni
tampoco en la determinación de las responsabilidades de dichos
crímenes, que involucran tanto la policía metropolitana como la
federal. En lo único en que “avanzó” el gobierno de la ciudad
ha sido en el procesamiento de los luchadores sociales.
Las variables de un
modelo urbano perverso
Uno
de los principales motivos de la consolidación de este modelo urbano
perverso es la política excluyente del gobierno porteño
que, mucho más que sus predecesores, estimula este mecanismo
invirtiendo en infraestructura y equipamiento allí donde hay mayor
expectativa de especulación, generando aumentos en rentas
diferenciales de las que se apropia exclusivamente un reducido sector
privado.
Esta
política excluyente toma una clara visibilidad en cuanto hacemos
referencia a la situación de los sectores más vulnerables. Así, el
art. 31 de la Constitución de la Ciudad garantiza el derecho a la
vivienda digna y a un hábitat adecuado a todos sus habitantes,
obliga a reurbanizar las villas y asentamientos, promover la
incorporación de las viviendas deshabitadas. El Plan Urbano
Ambiental (Ley N° 2093, sancionada 13 de noviembre de 2008) al cual
deben adecuarse las demás leyes de la Ciudad, ordena proteger e
incentivar las identidades barriales, promover tipologías edilicias
que no den lugar a situaciones de segregación social ni a
disrupciones morfológicas, preservar los sectores urbanos de baja y
media densidad poblacional, implementar acciones a fin de reurbanizar
las villas y mejorar los inquilinatos, hoteles y pensiones.
Claramente, el actual Gobierno de la Ciudad no cumple con ninguno de
estos mandatos constitucionales.
En
realidad, desde que asumió, la actual gestión se ha esmerado en
dejar sin efecto las normas urbanas dedicadas a mantener el
equilibrio ambiental; otorga permisos de demolición o de
construcción que no respetan las normas; no cumple con los procesos
participativos de consulta y consentimiento; no se realizan las
evaluaciones de impactos ambientales de grandes construcciones o de
acumulación de obras en manzanas o barrios; autoriza desalojos
express; se negó a prolongar la ley 2548 que protege los edificios
construidos antes de 1941; bloquea el tratamiento parlamentario de
aquellos proyectos de ley que se vinculan con la protección del
patrimonio histórico, arquitectónico y cultural; desatiende las
consignas de preservación que dicta la misma Constitución de la
Ciudad.
La
desigualitaria distribución espacial de las viviendas construidas,
que se concentran en un alto porcentaje en la zona centro y norte de
la Ciudad que son distritos de alta densidad edilicia, ha contribuido
al colapso de los servicios públicos. En el año 2006, el Poder
Ejecutivo dictó el decreto 1926/06 que suspendió por el término de
noventa días el trámite de los permisos de obra nueva o ampliación
en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa
Pueyrredón y Caballito. A partir del decreto 220/2007, en estos
barrios, se debe presentar a fin de obtener un permiso de obra nueva
un certificado de factibilidad del suministro del servicio de agua
potable y desagües domiciliario y realizar una evaluación de
impacto ambiental previa para aquellos proyectos que superen los
5.000 m2. Sin embargo, las medidas adoptadas frente a la
alarma encendida por las denuncias de los habitantes de la Ciudad, no
tuvieron la fuerza necesaria para doblegar los intereses económicos
de los desarrolladores inmobiliarios y del mercado financiero. En
realidad, los certificados de factibilidad se volvieron una
formalidad sin sustento en la realidad, las evaluaciones de impacto
ambiental quedaron en simples declaraciones juradas de los
constructores. Por ejemplo, actualmente, existen torres en la Ciudad
que no pueden ser habitadas porque no cuentan con los servicios
públicos por falta de equipamiento y provisión de la
infraestructura necesaria por las concesionarias responsables.
La
gran capacidad constructiva que habilita el Código de Planeamiento
Urbano permitió que el incremento de las construcciones en altura
deteriore las identidades barriales. La fisonomía de barrios
tradicionales de la Ciudad se ha perdido y muchas viviendas con valor
patrimonial fueron demolidas, casos paradigmáticos son los barrios
de Palermo y Caballito.
Pruebas
concretas de la desregulación del mercado inmobiliario:
1.
El GCBA ha informado
que entre 2001 a 2011 se otorgaron permisos para la construcción de
20 millones de m2. Seis barrios de los 47 que integran la
Ciudad (Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Puerto Madero y
Almagro) ubicados todos en su norte y centro, sumaron el 44% de todas
las viviendas construidas. Por el contrario, los 10 barrios del Sur
de la Ciudad solamente alcanzaron el 10% de la superficie construida.
2.
Respecto a la superficie residencial construida la tendencia se
sostiene. En los barrios de Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Puerto
Madero y Belgrano se construyó un 42,6%. En cambio, en los 10
barrios del Sur tan sólo el 9,7%.
Los
seis barrios nombrados al principio también son los barrios con
mayor m2 construidos por superficie y se encuentran entre
los que más habitantes tienen por km2. En esta última
década se construyó en los barrios más densamente poblados.
3.
Para el GCBA son cuatro los tipos de construcciones residenciales:
sencilla, confortable, lujosa y suntuosa. Entre los años 1991-2001
el 37% y el 33% de las viviendas construidas correspondieron a
viviendas sencillas y confortables respectivamente. El 14,9%
correspondió a viviendas suntuosas. En el período 2002 -2011 la
construcción de viviendas suntuosas alcanzó el 32,7% y el de las
viviendas sencillas el 32,8%. En el año 1991, el total de viviendas
suntuosas alcanzaba el 6,6% del total. En el año 2011, esa cifra
trepó al 30,8%.
Las
cifras dan cuenta de modo escalofriante del desequilibrio entre la
necesidad general de viviendas de los sectores populares y clases
medias por un lado y la construcción, por el otro.
Entre
2004 y 2011 el incremento del precio de los terrenos fue de 281%,
llegando a incidir entre un 30% y un 50 % en el costo de la
construcción, cuando la norma histórica llegaba como mucho al 25%.
Esta es una de las razones que explica que el 60% de los habitantes
que llegaron al área metropolitana entre 2001 y 2006 se
establecieran en asentamientos informales, la mayoría de las veces a
través de ocupaciones. Según las cifras del Censo 2010, la
población que vive en villas se incrementó, entre 2001 y 2010, de
110.000 personas a 160.000/180.000, es decir que hubo un incremento
del 52%. Y como la población porteña creció en esos 9 años en
apenas 114.013 personas, se desprende que la mitad de ese crecimiento
tuvo como destino las villas y los asentamientos, con sus
consecuencias ambientales, sanitarias y de infraestructura.
En
la Ciudad de Buenos Aires, la población en emergencia habitacional
se multiplica de manera directamente proporcional a la construcción
de torres cuya finalidad es la especulación. Acerca de esta
situación, los resultados del censo nacional del año 2010 son más
que elocuentes: en la ciudad de Buenos Aires hay un 25% de
viviendas vacías, cifra que se incrementa hasta el doble en las
zonas de Puerto Madero y Recoleta.
Es
decir, por un lado existe una demanda especulativa, donde el inmueble
es considerado un activo financiero capaz de resguardar valor y
rendir un beneficio en el tiempo, y por el otro, de una demanda
originada por la necesidad básica de acceder a una vivienda.
¿Cómo
se explica la crisis habitacional de la Ciudad cuando su población
no ha aumentado pero si la cantidad de viviendas?
-Por
la cantidad de viviendas deshabitadas. Más allá de la precisión
y el muestreo adoptado, el Censo Nacional de 2010 nos brinda una
noción ya que contabilizó 340.975 viviendas deshabitadas. En la
comuna 1, donde se encuentra Puerto Madero, hoy la ocupación llega a
apenas el 28%, el porcentaje más bajo de toda la Ciudad. Esto
responde a la construcción bajo parámetros
especulativos-financieros.
-Por
las condiciones de emergencia habitacional en que se encuentran
diversos y numerosos grupos vulnerables. Respecto a las personas
en situación de calle, el Poder Ejecutivo ha brindado soluciones
parciales como subsidios o la estadía en paradores. Los paradores,
denunciados judicialmente por sus malas condiciones, carecen de
habitaciones o baños privados, alojan a más de una familia, debe
solicitarse una plaza en forma diaria y no permiten mantener la
unidad familiar ya que en su mayoría no admiten hombres, mujeres y
niños en el mismo establecimiento. Los subsidios habitacionales
(Decreto 690/2006) son temporarios (10 meses), los montos son
insuficientes y el Poder Ejecutivo no se ocupa de asegurar la
garantía exigida por los propietarios para el alquiler. En la causa
" Q. C., S. Y. c/ Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/
amparo", la Corte Suprema condenó al GCBA a garantizar a una
madre y su hijo un alojamiento en condiciones edilicias adecuadas.
Durante el proceso y en la audiencia pública llevada a cabo, la
Corte Suprema constató que no existe un programa de vivienda
definitiva para este colectivo y que las personas son obligadas en
forma sistemática a acudir a la justicia a peticionar la prórroga
de los plazos de los subsidios. Esta dinámica de judicialización
fue expuesta por la Vicejefa de Gobierno, María Eugenia Vidal, que
expresó que 4.500 personas cobraban el subsidio habitacional pero de
ellas más de 1.500 era a causa de la existencia de sentencias
judiciales. Los programas no son preventivos, el Poder Ejecutivo
interviene cuando las personas o familias se encuentran en situación
de calle.
-En
conexión con lo anterior, por el aumento de los desalojos en la
Ciudad de Buenos Aires. El alto valor de las propiedades sirve de
estímulo para que el mercado inmobiliario quiera recuperar inmuebles
ocupados. El Poder Judicial de la Ciudad, en especial el fuero en lo
Penal y Contravencional, ha sido condescendiente autorizando
desalojos express no respetando la normativa. El Poder Ejecutivo ha
actuado en forma reactiva, brindando soluciones transitorias sin
realizar un seguimiento de la situación habitacional de las familias
desalojadas.
-Porque
ninguna de las leyes que disponen la reurbanización de las villas y
asentamientos de la Ciudad son respetadas. Desde el año 2006 se
vienen realizando elecciones en las villas de la Ciudad para que sus
habitantes decidan la forma de la representación política del
barrio y sus integrantes en el marco de la ley N° 148. A pesar de
que son muchas las villas que cuentan con Cuerpos de Delegados o
Juntas Vecinales electos en comicios regulares, el GCBA no convocó a
la Comisión Coordinadora Participativa (C.C.P.) creada por esa misma
ley. Por el contrario, avanza con obras mínimas en el marco del
Programa de Regulación y Ordenamiento del Suelo Urbano (Prosur
Habitat)
que ha sido elaborado sin participación de los representantes de los
barrios.
Asimetrías y
especulación inmobiliaria
En
el contexto de la crisis económica internacional, el dinero
especulativo se dirige tanto a los fondos de inversión, como a la
inversión en vivienda, como ámbitos
privilegiados para salvaguardar el capital. Más que nunca, la
demanda compite por suelo, no para usarlo, sino por la expectativa de
rentabilidad. La entrada al mercado de la construcción de flujos de
fondos financieros, por su misma magnitud, modificó la forma de
construir: para optimizar el rendimiento, se incumplen leyes y
normas, se pone en riesgo la vida de obreros y vecinos de los
emprendimientos y se acentúa la precariedad como forma de relación
social.
La
política habitacional de la ciudad se restringe al consabido lema de
“atraer inversiones”. Un ejemplo: sirviéndose del típico
discurso propagandístico del “city marketing” de los años 90,
el GCBA ha elegido, sin discriminación alguna, distintas zonas de la
ciudad (polos farmacéutico, audiovisual, tecnológico) en las
que otorga exenciones impositivas y brinda infraestructura a las
empresas que se instalen dentro de sus polígonos. Este mecanismo,
que no tiene en cuenta la fisonomía del barrio, la tradición
habitacional de sus vecinos, la significancia histórica de la zona,
opera de manera autoritaria sobre un mapa abstracto y desconocido.
Por
otro lado, en el último decenio hemos asistido a un proceso de
transformación urbana que conlleva la revalorización y
encarecimiento de zonas abandonadas, degradadas o bien, habitadas por
sectores populares, que paulatinamente comienzan a ser desplazados
por sectores sociales acomodados. Este fenómeno conocido con el
nombre de gentrification se ha operado en diferentes partes de
la ciudad y del Conurbano Bonaerense, lo cual ha contribuido a
acentuar aún más las asimetrías sociales y urbanas. El más
destacable es sin duda el caso de Puerto Madero,
el cual se convirtió en el barrio más caro de Buenos Aires, donde
hoy residen y compran viviendas, políticos de los más variados
signos así como sectores empresariales. La proliferación de
oficinas y hoteles de lujo, las altas torres con vista al río y los
edificios de “primera categoría” que se van sumando día tras
día, parecen decir que, pese a las controversias que desató tal
proyecto allá por los ´90, el sueño menemista se cumplió con
creces: el carácter elitista del barrio es tal que, más allá de su
vecindad con la zona céntrica y con el estímulo de la política
pública, Puerto Madero es sin duda otra
ciudad, cuyo parentesco con los
countries y barrios cerrados, símbolo de la privatización y de la
autosegregación espacial, resulta innegable.
Hacia políticas
sociales y urbanas integrales e igualitarias
La
crisis habitacional de la Ciudad es tan profunda que resulta
necesario que se implementen políticas habitacionales y de
planeamiento urbano integrales y radicales dirigidas a terminar con
la desigualdad en el acceso a una vivienda y disfrute de los
servicios que brinda la Ciudad.
Las
herramientas de una política habitacional amplia deben tener en
cuenta los problemas de la población que no tiene recursos, así
como también las necesidades de los sectores medios, que incluye la
necesaria reactivación del crédito hipotecario de largo plazo. Hoy
sólo se puede acceder al mercado inmobiliario cuando se tiene
capital propio: en la Ciudad de Buenos Aires, en 2011 se registraron
91.498 escrituras de propiedades y sólo 6.072 créditos
hipotecarios.
La reciente
propuesta de ley que traspasa los fondos judiciales del Banco Ciudad
al Banco Nación (actualmente con media sanción en Diputados)
reducirá al máximo esta posibilidad ya que los créditos
hipotecarios provienen de esos fondos.
Recordemos
que la especulación inmobiliaria fue uno de los factores
sustanciales del mal llamado “milagro español”, que desembocó
en la actual crisis que atraviesa España, entre otros países. Luego
de estallada la burbuja, el censo de población y viviendas del año
2011 indicó que el total de las viviendas desocupadas de España es
del 12%, cifra que triplica la media europea y que, sin embargo, es
más de dos veces inferior a la de los inmuebles vacíos en la ciudad
de Buenos Aires.
En
el resto de Europa se aplican restricciones severas a los inmuebles
vacíos: la legislación holandesa, por ejemplo, permite la
'okupación' cuando una vivienda no se habita durante más de doce
meses. En Italia, Francia y Alemania, según la cantidad de meses que
la vivienda esté deshabitada, se pagan multas mensuales que llegan
hasta el 10% del precio del inmueble. Fuera de Europa, en ciudades
norteamericanas como Atlanta, Cleveland o Baltimore los dueños de
casas en los barrios más degradados han llegado a pagar a personas
sin techo para evitar sanciones.
Estas
medidas no se toman para castigar a los sectores con alto poder
adquisitivo ni tampoco porque se trate de ciudades con un patrimonio
edilicio de alto valor histórico; de hecho, Buenos Aires tendría el
suyo si nos hubiésemos dedicado a cuidarlo. Sencillamente, esas
medidas obedecen a la razón pública en favor de la comunidad en su
conjunto: para contener una lógica económica desaforada, para
preservar el equilibrio ambiental y, sobre todo, para que las
ciudades continúen siendo habitables, transitables y vivibles para
todos y no solamente para los sectores más pudientes.
Por
todo ello, es necesario tomar medidas urgentes para sancionar la
indiscriminada retención de inmuebles vacantes. Un impuesto
inmobiliario progresivo en el tiempo a la propiedad en desuso
persigue esta finalidad. Revertir esta lógica especulativa
contribuye además a liberar stock de inmuebles al mercado y a bajar
los precios, desalentando el uso de la propiedad como medio de
enriquecimiento.
Desde PLATAFORMA 2012
proponemos que:
El GCBA cumpla con
los procesos participativos establecidos constitucional y legalmente
para la adopción de las decisiones en materia habitacional y de
planeamiento urbano. Democratizar el desarrollo urbano para que no
sean los especuladores inmobiliarios los que definan dónde, cómo y
cuánto se construye en la Ciudad.
Se
cumpla con la sanción del Código Urbanístico ya dispuesto por el
Plan Urbano Ambiental en reemplazo del Código de Planeamiento
Urbano con el fin de respetar las identidades barriales, promover
tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación
social ni a disrupciones morfológicas, preservar a los sectores
urbanos de baja y media densidad poblacional, el equilibrio entre el
desarrollo urbano y la protección del patrimonio natural, histórico
y cultural, limitar la posibilidad constructiva en las zonas
densamente pobladas e incrementar el espacio público.
Para adhesiones:
www.plataforma2012.org
